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集體土地呼喚征收搬遷立法

    《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱條例）已生效一月有余，其嚴格的程序、先補償后征收、明確權利救濟機制、增設公眾參與權、規劃聽證制度、根據違法建筑形成的不同原因區分補償等規定得到了社會各界的一致好評，但其范圍的局限性使我們更加期待集體土地上房屋征收搬遷立法的出臺，記者從北京市盛廷律師事務所《集體土地征地、補償、搬遷業務交流會》上了解到，目前拆遷超過百分之五十以上都是集體土地的拆遷，這個比例體現了集體土地立法告急。在會上，北京市盛廷律師事務所各位律師都表達了自己對新條例的認知與建議。
　　盛廷律師事務所主任律師楊在明在會上表示，集體土地的征地、搬遷無法可依，根據《憲法》《物權法》的規定此前集體土地上的拆遷都是非法狀態，各地政策、法規亂相重生、相互打架，另外這種效力、層次較低的政策、法規的制定主體不需要對整個社會的發展進行衡平，有限制性。而據我們統計，目前超過百分之50以上的拆遷都是集體土地上的，可謂如火如荼，勢不可當，但作為律師我們深刻知道集體土地上房屋搬遷立法的問題不是單純的法律問題，它還涉及政府最關心的三農問題、八億畝耕地的紅線保障問題與地方財政發展問題，可以說即是法律問題，又是政治問題，基于此，去年我們結合四十余位拆遷律師的實際經驗，頒布了囊括集體土地征收、國有土地征收，協議搬遷三個方面的盛廷版《不動產征收拆遷法》，并且得到了沈巋老師、姜明安老師、王錫鋅老師、陳端洪老師、錢明星老師的認同，《國有土地上房屋征收與補償條例》的地位，我們會繼續努力讓集體土地搬遷有法可依。
　　盛廷律師事務所張興奎律師也在會上表示，在即將召開的全國“兩會”上，土地管理法將連續第三年因為農村集體土地拆遷問題而備受各方關注。而畢文強律師認為在拆遷過程中，沒有集體房屋和城市房屋的差異，它們的價格應當是一致的，甚至是集體土地上的房屋比國有土地上的房屋價格更高。
　　張志同律師表示，利益差額在增高。這個差額一方面體現在被征地拆遷人與開發商之間的利益差別，第二個方面體現在集體土地的所有權人與國家在土地性質所流轉的過程中所出現的土地出讓差額剪刀差的過程。
馬麗芬律師指出，項目的實施細則、地區差異較大，制定依據不統一，集體土地上的征地、搬遷不能以重置價來評估房屋價值，應參考同區位商品房的價格，必要時候甚至可以高于同區域國有土地上房屋征地搬遷的價格，在征地程序問題上，地方政府可引入招標、拍賣、掛牌銷售等形式。
　　紀召兵律師認為集體土地搬遷應征地后統一于國有土地的征收補償標準，引入協商談判機制，實行市場價格補償。征收搬遷意在用地，土地無貴賤，土地價值主要體現在區位和面積上，不能以“集體”“國有”人為設障 。
郎克宇律師、王令剛律師則認為要切實保障被拆遷人的知情權與參與權，從源頭上杜絕征地過程中基層工作人員私自代替權利人簽字聲明放棄相關權利的被代表行為，補償價格要綜合考慮到失地農民的后續長遠之生活保障問題，暢通法律救濟途徑，防止關聯部門相互推諉。